Condomini morosi: quali sono gli strumenti di tutela per chi paga

By 2 settembre 2011

Se nel condominio alcuni proprietari non pagano la loro quota per le spese comuni chi paga? Tradizionalmente sono gli altri condomini coobbligati, volenti o nolenti, ma c’è una sentenza della Cassazione che potrebbe cambiare le cose…

Una delle liti più comuni nei condomini riguarda la ripartizione delle spese: non tutti hanno il senso civico di pagare la quota spettante e la crisi economica ha inevitabilmente peggiorato la situazione a aumentato il numero dei morosi. Da sempre la giurisprudenza ha ritenuto che dovessero essere gli altri condomini a coprire la quota del proprietario insolvente, salvo poi la richiesta di rimborso di quanto anticipato.

Per molti si tratta di una soluzione ingiusta ma purtroppo in molti casi è praticamente l’unica che permette di effettuare spese necessarie per la struttura. Da questa prospettiva non possiamo però non fare menzione di una sentenza della Suprema Corte di Cassazione a sezioni unite (9148 del 2008) che sembra suggerire un’inversione di rotta.

Il pronunciamento della sentenza non lascia adito a dubbi: : “In materia di responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio, si applica il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote. Ciò si può affermare in quanto l’obbligazione, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di denaro; la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e l’art. 1123 c.c. non impone il regime della solidarietà.

Inoltre l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote.” Ne consegue che ogni condomino è tenuto al pagamento dell’importo risultante dalla quota millesimale e nulla più e che non possono i condomini accollarsi i debiti del condominio per responsabilità non loro.

In base all’interpretazione di questa sentenza i creditori dovranno rifarsi sui singoli morosi in base alla quota dovuta e non per l’intero sull’amministratore del condominio. L’unico onere dell’amministratore sarà quello di comunicare ai creditori i dati dei debitori (non è eccepibile il diritto alla privacy in quanto le quote di spese condominiali non rappresentano dati sensibili). La collettività dei condomini può quindi opporsi alla costituzione di un fondo cassa comune perché si tratterebbe di una sorta di finanziamento (il che non rientra nelle competenze dell’assemblea di condominio).

Il rischio di insoluti grava sui fornitori.  Va detto però che ancora oggi, nonostante la sentenza sopra citata, la dottrina dominante continua a ritenere che, in caso di condomini morosi, siano gli altri in bonis co-obbligati ad una solidarietà imposta. Va detto peraltro che la sentenza in questione, essendo stata emessa dalla Cassazione a Sezioni unite, non può essere rimessa in discussione e ha quindi valenza definitiva. Il principio della responsabilità solidale è quindi definitivamente venuto meno.